La mejora en la actividad se tradujo en un descenso generalizado de la vacancia, que bajó 1,4 puntos porcentuales y cerró el trimestre con un promedio del 16,4%. Al mismo tiempo, la superficie liberada cayó un 66%, en lo que se interpreta como una señal de confianza del mercado en determinados submercados con oferta de calidad.
Durante este período, se incorporaron 23.000 m2 de oficinas de reciente construcción sobre Avenida del Libertador del lado de CABA, ya ocupadas. Esa zona, junto a Puerto Madero, explicó el 81% de la superficie alquilada. “Se consolidó este submercado como uno de los principales polos de atracción de la demanda”, señaló Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Diferencias entre zonas y valores de alquiler
Los datos muestran un comportamiento dispar entre corredores. Palermo superó a Del Libertador del lado de CABA como la zona con mayores valores de renta, en un escenario donde la diferencia entre submercados puede alcanzar el 100%. Entre Palermo y el sur de la ciudad, por ejemplo, existe una brecha de u$s14,2 por m2 al mes.
A nivel general, las rentas continuaron ajustándose levemente a la baja. El precio promedio de alquiler descendió 1,2% respecto del trimestre anterior y se ubicó en u$s22,42 por m2 al mes. Esta corrección se vincula con la disminución en la oferta de calidad disponible. Longo indicó: “Los precios de renta pedidos muestran actualmente una tendencia de estabilidad, con variaciones leves”.
“En algunas zonas específicas, como Palermo y el corredor Libertador del norte porteño, se observa una revalorización en el último año”, agregó.
Qué rubros impulsan el mercado
La demanda actual está motorizada por sectores específicos de la economía. Según CBRE, las operaciones más relevantes corresponden a empresas de los sectores financiero, petrolero y minero. Se trata de industrias con fuerte presencia en el mercado corporativo, que continúan apostando por espacios de calidad y adaptados a nuevas formas de trabajo.
Pese a la reactivación, se mantienen los esquemas híbridos. “La demanda busca calidad, eficiencia y flexibilidad. Esos criterios definen hoy la toma de decisiones en el ámbito corporativo”, explicaron desde el sector inmobiliario comercial.
Qué ocurre con la oferta futura
La producción de nuevos edificios permanece en niveles históricamente bajos. Para lo que resta de 2025 y 2026, se proyecta la finalización de 116.800 m2 cifra muy por debajo del promedio prepandemia. Entre 2016 y 2020, se construyeron en promedio 109.300 m2 por año. En los últimos cinco años, ese promedio cayó a 65.700 m2 anuales.
El 44% de los proyectos en curso se concentra en el corredor Panamericana, y otro 38% en Catalinas–Plaza Roma. “El inventario actual refleja desafíos estructurales importantes, pero también abre la puerta a nuevas oportunidades”, explicó Longo. Para mantener competitividad, los edificios con vacancia alta deberán aggiornarse: tecnología, amenities y gestión eficiente son condiciones que marcan la diferencia.
Por ahora, el 47% de la superficie en desarrollo tiene entrega prevista para este año. Pero la cartera total de proyectos supera los 500.000 m2, muchos de ellos con baja probabilidad de concreción. Parte de esos desarrollos podría reconvertirse en edificios de uso mixto, con componentes residenciales y comerciales.
Expensas: un factor que incide
Más allá del valor de alquiler, las expensas inciden cada vez más en la ecuación económica de las oficinas. Un reciente informe de Jones Lang LaSalle (JLL) comparó los costos de expensas en tres mercados latinoamericanos: Buenos Aires, Montevideo y Santiago de Chile. El relevamiento mostró que Buenos Aires lidera los costos en edificios Clase B (u$s5,5/m2), mientras que en Clase A se ubica en u$s6,5/m2, con un 18% de diferencia entre ambas categorías.
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La zona más costosa es el Macrocentro Sur, con u$s8,1/m2, mientras que Microcentro y Surde CABA exhiben los valores más bajos (u$s3,5/m2). La antigüedad del edificio es un factor clave: los inmuebles con más de 30 años superan el promedio de expensas por sus mayores necesidades de mantenimiento. El edificio más antiguo del relevamiento, con 52 años, registra u$s9,6/m2, el valor más alto del estudio.
En contraste, los edificios más nuevos —con menos de 10 años— muestran costos más bajos por su eficiencia en tecnología y mantenimiento. Esto impacta de forma directa en las decisiones de empresas e inversores, que ya no evalúan únicamente el alquiler sino también los costos operativos.
Zonas que aún no repuntan
Pese al buen desempeño general, algunos submercados aún muestran recuperación parcial. “Persisten zonas donde la recuperación avanza con mayor lentitud. Esto se debe, en gran parte, a que la oferta disponible no se ajusta a las expectativas actuales de la demanda”, sostuvo Longo. Es el caso del corredor Panamericana, que fue el único con absorción neta negativa en el trimestre.
El informe de CBRE identificó que la sobreoferta en ciertas áreas —producto de desarrollos antiguos o poco atractivos— limita la dinámica de la demanda. Mientras tanto, los polos con nuevos edificios y buena conectividad lideran la actividad y concentran las operaciones más grandes.
¿Qué se espera para el segundo semestre?
Con un stock limitado de proyectos en construcción y un nivel de vacancia en retroceso, los analistas anticipan un posible ajuste en los valores pedidos en los corredores más consolidados. Sin embargo, la presión de costos operativos —particularmente las expensas— podría moderar esa tendencia.
Longo concluyó: “El mercado muestra signos concretos de recuperación, pero el desafío estará en mantener esa dinámica y adecuar la oferta a lo que buscan las empresas”.
Fuente
Ambito
