Gómez remarcó que puede haber requisitos que no se cumplan de entrada, pero que son salvables. Sin embargo, recomendó tener todo en orden antes de presentar la propiedad a un banco. “Los títulos observados, los embargos, las construcciones precarias y las ampliaciones sin declarar suelen ser causales de rechazo”, explicó.
Qué miran los bancos
Jimena Maderna, titular de Maderna Inmobiliaria, martillera y perito judicial, señaló que los bancos parten de un análisis legal riguroso. “La escritura perfecta es la base. Asegura que el vendedor sea el propietario registral, que no existan restricciones al dominio ni embargos. También debe estar acreditada la identidad del inmueble mediante planos aprobados, nomenclatura catastral correcta y, en Provincia de Buenos Aires, la Cédula Parcelaria vigente”, explicó.
Maderna precisó que varias viviendas quedan excluidas por tener sucesiones no finalizadas, construcciones no regularizadas, PH no reglamentados o planos incompletos. “En CABA se pide la Cédula Catastral que se tramita vía TAD. En PBA, se hace ante ARBA con un agrimensor”, agregó.
La clave, según la martillera, es anticiparse. “El vendedor debe tener escritura sin restricciones, dominio actualizado, planos, reglamento de copropiedad si es PH, impuestos y servicios al día. Y el comprador debe revisar todo eso antes de avanzar con el banco”.
A continuación los principales detalles:
-
Escritura traslativa de dominio inscripta a nombre del vendedor, sin restricciones ni embargos.
-
Título perfecto, sin inhibiciones, sucesiones sin finalizar ni conflictos de dominio.
-
Planos aprobados y actualizados, con final de obra declarado y sin ampliaciones no declaradas.
-
Certificados actualizados:
-
Certificado de dominio
-
Certificado de inhibición
-
Libre deuda de impuestos y tasas
-
Libre deuda de expensas (si es PH)
-
-
Reglamento de copropiedad y plano de subdivisión, en caso de tratarse de propiedad horizontal (PH).
-
Cédula Catastral o Parcelaria vigente:
-
En CABA, se tramita por TAD (GCBA).
-
En Provincia de Buenos Aires, ante ARBA, con agrimensor matriculado.
-
-
Situación del consorcio regularizada, sin juicios en curso ni conflictos registrados.
-
Estado edilicio compatible con el plano presentado y sin construcciones precarias.
Casos típicos: herencias y ampliaciones
Cientas de propiedades heredadas no están en condiciones de ser vendidas con crédito, advirtió Luis Miguel Cevasco, martillero y abogado especializado en derecho inmobiliario. “La declaratoria de herederos debe estar concluida y registrada. Mientras eso no ocurra, el inmueble no tiene titularidad plena y no se puede escriturar con hipoteca”, explicó.
Además, destacó que en PH o departamentos se exige el plano de subdivisión, algo que muchas veces no se encuentra actualizado, especialmente si hubo reformas internas o ampliaciones sin declarar. “Eso obliga a hacer una regularización que demora e implica un gasto adicional. No es sólo un tema técnico, sino también notarial y fiscal”, advirtió.
La cuestión de los planos y los costos para regularizar
Todos los especialistas coincidieron en que los planos son un elemento central en la evaluación del crédito. Si no coinciden con la realidad construida, el banco puede rechazar la operación.
“Si hay diferencias entre lo construido y lo declarado, se debe contratar un arquitecto o agrimensor matriculado para relevar el inmueble, actualizar el plano y presentarlo ante la municipalidad”, explicó Maderna. También puede ser necesario tramitar el final de obra.
Mercado Inmobiliario Escrituras.jpg
Pexels
El proceso tiene un costo. Según Gómez, “hoy un plano puede costar a partir de $2.000.000, según el municipio, la complejidad del trámite y si hay que ejecutar obras para adecuar lo construido”. También mencionó que, si corresponde, hay que pagar tasas municipales y gestionar certificados de deuda.
El caso de las viviendas con lote propio
Nahuel Noguero, de Noguero Propiedades, diferenció el análisis según el tipo de inmueble. “Para casas en lote propio, no siempre se exige plano para otorgar un crédito. En esos casos, el estado parcelario puede ser suficiente. Pero en PH o departamentos, los planos sí o sí deben estar actualizados”, explicó.
Noguero también aclaró que la inscripción en el Registro de la Propiedad es indispensable. “Cada vivienda debe estar registrada en el distrito que le corresponde. Sin inscripción, no hay titularidad válida ni posibilidad de venta con crédito”.
Respecto al vendedor, advirtió que no sólo debe tener DNI físico y estar en pleno uso de su capacidad jurídica. “Si el titular es menor de edad o tiene una discapacidad que lo inhabilita, debe actuar un curador, con autorización judicial. Esas situaciones también complican o demoran la operación”, señaló.
Qué revisa el comprador y cómo actuar a tiempo
Tanto Maderna como Gómez insistieron en que el comprador no debe esperar a que el banco observe las irregularidades. “Revisar con un profesional antes de hacer una oferta evita pérdidas de tiempo y frustraciones. Muchas viviendas que parecen aptas no lo son. Otras lo son sólo si se regularizan ciertos puntos”, sostuvo Gómez.
Los especialistas recomendaron examinar especialmente la situación de los planos, la existencia de hipotecas canceladas pero no levantadas en el registro, y si hay sucesiones o embargos en trámite.
Cevasco agregó que hay viviendas con antecedentes de crédito hipotecario que pueden volver a ser aptas si no hubo cambios estructurales o legales desde entonces. “Si el inmueble ya fue hipotecado alguna vez, eso es un buen indicio”, señaló.
También destacó la importancia de anticiparse al análisis registral. “Varios vendedores desconocen que su propiedad arrastra observaciones, como hipotecas canceladas que no fueron levantadas o planos que no coinciden con la realidad. Todo eso puede detectarse antes de publicar. Una revisión previa con escribano y arquitecto evita demoras o rechazos bancarios innecesarios”, explicó Cevasco.
Además, recomendó verificar inhibiciones personales, que suelen pasar inadvertidas y pueden frenar la operación.
Negociar con información clara
Otro punto clave es cómo se negocia el precio y los tiempos. “Si el comprador busca financiar con crédito, tiene que quedar claro que la venta dependerá de la aprobación del banco. Y el vendedor debe entender que, si su vivienda no cumple con los requisitos, tendrá que invertir para adecuarla”, dijo Noguero.
En algunos casos, se opta por incluir en el boleto de compraventa una cláusula que indique que el pago final queda sujeto a la aprobación del crédito. También puede acordarse que el comprador regularice los planos tras la escritura, aunque eso depende de cada banco y situación legal.
Una oportunidad, si se llega con todo listo
La reactivación parcial de los créditos hipotecarios, con nuevos programas públicos y líneas privadas, abrió una ventana de oportunidad. Pero las exigencias son claras. No alcanza con que la propiedad esté en buen estado: debe tener todo en regla. Desde los papeles hasta las condiciones técnicas.
“Hoy hay una gran oferta de inmuebles usados, muchos con precios atractivos. Pero si no están en condiciones de ser financiados, quedan fuera del radar de los compradores que necesitan crédito”, concluyó Maderna.
Fuente
Ambito
