Dónde encontrarlos
Según el análisis, unas 350 unidades de dos ambientes se ofrecen por debajo de los $400.000 en toda la Ciudad, sobre un total de más de 3.000 departamentos en alquiler tradicional en pesos. “La mayoría se concentra en estos barrios donde la conectividad se mantiene gracias al acceso a líneas de tren, avenidas clave o subtes A, E y H”, dijo Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
En zonas como Constitución y Barracas, la cercanía al centro no implica un valor más alto. Allí conviven torres antiguas con departamentos medios, sin amenities, que resultan atractivos para trabajadores formales y estudiantes.
Leandro Aberbuj, de Aberbuj Inmobiliaria, agregó que “en el caso de Balvanera, San Nicolás o San Cristóbal, el valor más bajo se explica por el alto recambio, la antigüedad del parque habitacional y una amplia disponibilidad de oferta”.
Los edificios de estos barrios permiten mantener expensas entre $65.000 y $100.000, muy por debajo de los más de $200.000 que se pagan en zonas como Almagro, Villa Crespo o Colegiales, o los $250.000 o más que se registran en Recoleta, Belgrano y Núñez.
Dinámica en el ámbito del alquiler
“En barrios donde la demanda no es inmediata, los inquilinos tienen margen para negociar. Conviene plantear una oferta razonable y argumentarla con referencias concretas de mercado”, explicó Lo Valvo.
También recomendó a los propietarios estar abiertos a las propuestas si el departamento lleva varias semanas sin alquilarse. Sostuvo: “Escuchar ofertas puede evitar pérdidas mayores”.
El perfil de los inquilinos que buscan en estas zonas se repite: personas solas, parejas jóvenes, estudiantes del interior o trabajadores con ingresos estables.
Aberbuj dijo: “No priorizan amenities ni cochera, pero valoran contar con una unidad propia, bien ubicada y sin gastos imprevistos. Algunos llegan por cercanía familiar, otros por recomendación directa o búsquedas online”.
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La búsqueda en estos barrios responde a una demanda cada vez más clara. Hay una porción del mercado que no busca lujo ni ubicación premium, sino seguridad jurídica, estabilidad en el contrato y condiciones razonables.
“Los barrios del sur y oeste de la ciudad hoy están respondiendo a esa demanda con valores sostenidos y buena disponibilidad”, explicó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.
Áreas demandadas y no tan caras
En el sur porteño, barrios como Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo se extienden sobre ejes como la avenida General Paz, avenida Fernández de la Cruz y avenida Eva Perón. Hay fuerte demanda, en el área delimitada por Av. Riestra, Murguiondo, Av. Fernández de la Cruz y Montiel, un corredor que conecta con Villa Riachuelo.
Aunque no cuentan con acceso directo a la red de subtes, tienen buena conectividad a través de trenes (línea Belgrano Sur) y múltiples líneas de colectivos. La cercanía con centros de transbordo como el de Lugano o el nodo de Sáenz favorece los traslados hacia el resto de la ciudad, especialmente para trabajadores que priorizan superficie y costos bajos.
En el oeste, zonas como Mataderos y Villa Santa Rita se apoyan en corredores como avenida Directorio, avenida Juan B. Justo y avenida Nazca. En estos barrios, la red de subte aún no llega, pero la oferta de colectivos sobre avenidas estructurales compensa la falta de infraestructura pesada. La tipología de las viviendas —edificios bajos, sin amenities— permite mantener precios contenidos, con una oferta que se sostiene incluso en contextos de ajuste.
En Balvanera, San Cristóbal, Almagro y Boedo, el mapa de la movilidad cambia. Avenidas como Rivadavia, Corrientes, San Juan y Entre Ríos estructuran la conectividad, con acceso directo a las líneas A, B y E de subte. Averbruj explicó: “Son zonas con alta rotación, cercanas a universidades, hospitales y oficinas, donde se mezclan unidades antiguas con demanda estable. Eso mantiene una base de inquilinos activa, especialmente jóvenes del interior o trabajadores que priorizan cercanía y precio”.
Como funcionan los pactos
Desde la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, los contratos volvieron a pactarse con mayor flexibilidad: plazos de doce o veinticuatro meses, ajustes por IPC o ICL cada tres o cuatro meses, y pagos por transferencia, sin necesidad de garantías bancarias, aunque los propietarios siguen exigiendo ingresos comprobables.
En algunos barrios como Villa Santa Rita o Mataderos, es habitual que los contratos se cierren por referencia directa, sin intermediarios. Esto reduce costos de ingreso y genera acuerdos más ágiles, especialmente en propiedades familiares o heredadas.
Las expensas también juegan un rol central en el atractivo de estas zonas. A diferencia de lo que ocurre en Palermo, Recoleta o Núñez —donde las expensas superan los $250.000 por la presencia de amenities, ascensores múltiples y servicios comunes—, los barrios con valores más bajos mantienen estructuras simples: pocos pisos, sin vigilancia privada ni cocheras, lo que reduce notablemente los gastos mensuales.
Toselli, explicó que el dos ambientes sigue siendo la unidad más demandada para alquilar. “El diferencial de precio respecto del monoambiente no es tan alto, pero la calidad de vida mejora mucho. Y eso es algo que los inquilinos valoran cada vez más”.
Sobre las perspectivas a futuro, el comportamiento de los precios dependerá en gran medida del nivel de inflación y del índice de precios al consumidor. Lo Valvo concluyó: “En un escenario sin sobresaltos, se espera que los valores en los barrios con menor presión inmobiliaria crezcan por debajo del 2% mensual, en línea con la inflación actual”.
Fuente
Ambito
